Developer a jeho fotokouzla.

Zásady výstavby ve městě, které se nechce stát noclehárnou Prahy


REKLAMA:

Podcast Povídání o Apple, Tesla, Muskovi a cestách mezi BTC a EU na Mars

To je Patrickův týdenní podcast. Poslechněte si, jak se věci opravdu mají ve světě techniky. Ty důležité a podstatné, které vybral někdo, kdo tomu rozumí, ne generátor zpráv.
Rozcestník k podcastu i web verzi najdete zde.


 


Ve středu jsme na zastupitelstvu Brandýsa-Boleslavi schválili Zásady pro výstavbu ve městě, které stanoví rámec spolupráce s developery. Zásady se nevztahují na individiální výstavbu. Na přípravě zásad spolupracovali občanská sdružení Naše Dvojměstí a Podpora Občanů i politické strany Piráti, STAN a ODS a hnutí Pro zdraví a sport. Tato široká spolupráce by měla zajistit, že jde o podmínky dlouhodobé, které se nebudou s každou radnicí měnit. Zároveň Zásady odstraňují dosavadní praxi individuálního sjednávání podobně koncipovaných příspěvků developerů, které bylo netransparentní.

Zásady také reagují na velmi dramatickou situaci města v blízkosti Prahy. Do Brandýsa s 20 tisíci obyvateli se v nebližšších několika letech má přístěhovat cca 8000 nových obyvatel, pro které město není schopné z daňových výnosů a vlastního rozpočtu dostatečně rychle postavit obslužnou infrastrukturu. S nárůstem obyvatel o polovinu prostě není možné v rámci Rozpočtového určení daní vůbec počítat. Zastupitelé tedy stáli před volbou výstavbu bytů úplně zablokovat, zdevastovat kvalitu života ve městě pro stávající obyvatele, nebo kodifikovat a sjednotit kompromisní cestu výběru příspěvků, který je dnes obecnou praxí u nové výstavby.

Podle těchto zásad budou muset developeři (nikoliv individuální stavebníci) zaplatit za každou nově postavenou bytovou jednotku či dům částku podle metrů čtverečních v rozmezí 130 – 260 000 Kč. A u této částky stojí za to se pozastavit. Tato částka se totiž téměř nepochybně promítne do zvýšení ceny bytů a je dobré vysvětlit, proč a nač.

Jaké jsou výhody:

  • developeři jsou si před městem rovni, všichni mají stejné podmínky
  • chceme jim maximálně pomoci s administrativou, pokud podmínky splní
  • ochráníme stávající obyvatele, aby jim noví obyvatelé nesnížili kvalitu života
  • novým spoluobčanům zajistíme příjemné životní prostředí 
  • budeme regulovat množství nové bytové výstavby na úroveň únosnou pro město a jeho obyvatele (nárůst je limitován na 7500 obyvatel)

Proč?

Zjednodušeně řečeno Zásady srovnávají podmínky pro všechny developery. Doposud bylo zvykem, že v rámci tzv. Plánovací smlouvy se developeři zavazovali městu přispět na uhrazení infrastruktury, která souvisela s navýšením počtu obyvatel, jenže v každé smlouvě to bylo jinak. Bylo to stresující pro developery, neměli jasný rámec a bylo to tak, jak kdo co uhádal. A vypadalo to i pro-korupčně a dělalo to zlou krev ve městě. Nově jsou podmínky pro všechny stejné: zaplatíš, stavíš, nezaplatíš, nestavíš. To je snad vcelku pochopitelné.

Nač?

Kardinální otázkou, která není lidem tolik přehledná je, proč by se mělo platit za výstavbu na pozemku, který si developer koupil a zaplatil. Co se tedy skrývá pod oficiálním vysvětlením „příspěvek na infrastrukturu“?

Město má s každým obyvatelem náklad. Když jich do dvacetitisícového města přibudou desítky ročně, není problém a město to vstřebá. Když se postaví sídliště typu Sedmikráskov a najednou přibude 1000 obyvatel a stovky aut, je to problém. A když v příštích letech má přibýt několik tisíc obyvatel, je zaděláno na malér. Je potřeba zvýšit kapacitu silnic, postavit nové chodníky k sídlišti, odvádět z nich dešťovou vodu, platit za její vsakování nebo hůře posílat ji do čističky. Posílit kanalizaci, posílit vodovody. A za tím je jednoduchá matematika. Nová čistička odpadních vod, která umožní vyčistit vodu po dalších 10 000 obyvatelích, bude stát 250 milionů Kč, tedy 25 000 Kč. Pokud počítáme s tím, že v jedné bytové jednotce budou bydlet průměrně 3 lidé (statistika říká, že 2,7, ale takhle se to v příkladě lépe počítá), musí město investovat 75 000 Kč na každý byt. Pokud to neudělá, potečou splašky po silnici. 

A teď třeba školy. Škola pro 500 dětí stojí půl miliardy korun, jedno místo tedy stojí cca 1 milion Kč. Sídliště pro 1000 lidí by za normálního rozložení věkové struktury přineslo spíše malé desítky dětí, jenže starší lidé hypotéku nedostanou a tak se do nových bytů postěhují hlavně mladší a takové sídliště vygeneruje zátěž více jak stovky dětí. Pokud pro sídliště o 300 bytech potřebujete 80 míst ve školách, potřebujete na byt 250 000 Kč na investici do nových míst ve školách. A to jsme nepočítali školky.

A co doktoři? To stojí další peníze. A že budou občané posílat petice, aby na nové sídliště občas zavítali měští strážníci, takže bude potřeba nové přibrat? Dát další dotaci dobrovolným hasičům na techniku? Přistavět nové sportoviště? Obecní důchoďák, alespoň na něj přispět kraji? Sociální programy? To už jsou vlastně jen drobné.

Když si spočítáte, kolik by mělo město utratit na jednu nově vzniklou bytovou jednotku, dostanete se k částkám mezi 500 000 až jedním milionem korun, podle toho, co všechno máte odvahu započítat, v případě Brandýsa – Boleslavi je 750 000 Kč zcela obhajitelná částka.

Zaplaťte to z našich daní! Ne?

Namítnete, že na tohle platíte daně. Ale nalijme si čistého vína. Z daní běžného občana první část vezmou důchody těch, kdo už nepracují. Druhou část vezmou investice do mládeže, která ještě nepracuje. Třetí část jsou průběžné platby zdravotního systému a teprve čtvrtá část je průběžná platba celostátní infrastruktury, kde ovšem mezi sebou bojuje výstavba nové dálnice s přimícháváním biosložky do benzínu nebo Čapím hnízdem. Pro obce zbývá pramálo. Dvacetitisícový Brandýs-Boleslav sice na daňových příjmech získá cca 13.000 Kč na obyvatele, ale většinu z toho obratem povinně vydá (sociální platby, platy ve školství, běžný provoz města atd.) , „volná“ částka je okolo 90 milionů Kč. Z této částky opravujete školy a důchoďáky, stavíte chodníky, čističku, ulice i cyklostezky.  A kolik kilometrů městských silnic postavíte z řekněme pěti milionů ročně? Tak pro představu: kilometr silnice první třídy stojí 100 milionů Kč, kilometr dálnice klidně půl miliardy a u cyklostezky počítejte od dvou milionů za kilometr výše. Na něco z toho je možné získat dotace, ale dotace mají svůj rytmus, který je jiný, než životní rytmus obyvatel. To, že zrovna několik let není dostatek peněz na čističky město nějak vyřešit musí.

V praxi tak z přerozdělení daní dostávají některé obce velmi málo a souvisí to navic s trvalým bydlištěm, které si lidé nemění. Respektive jen tři věci ovlivňují příjmy města – počet obyvatel, počet žáků ve školách a rozloha města. 

Přitom požadavky i očekávání občanů jsou vysoká. Dlouhá léta se situace řešila narůstáním infrastrukturního dluhu: zvyšovaly se počty žáků v základních školách, čeká se hodiny ve frontě u praktického doktora, zanedbávala se údržba silnic i mostů (až ten v Brandýse spadl a dalších mnoho let se řešil) nebo se za sportem chodí do přírody místo na stadion, který není. Situace navíc není všude stejná, zdaleka nejhorší je v obcích takzvaného Železného pasu, tedy kolem Prahy, kam se vystěhovali ti, kdo pracují v Praze a na bydlení v Praze nemají šanci dosáhnout či chtěli něco jiného. Obce ani finanční legislativa nejsou schopny takový prudký nárůst zvládnout..

Brandýs-Boleslav tedy stál před rozhodnutím, zda dále prohlubovat infrastrukturní dluh a snižovat kvalitu života stávajících občanů, nebo nechat nové zájemce o bydlení ve městě zaplatit alespoň část podílu na nákladech. Zvolil druhou cestu.

Třetí cesta je mimo možnosti zastupitelů města. Restrukturalizovat daňové přesuny, nevynakládat státní peníze za nesmysly, zohlednit skutečné místo bydlení lidí do daňových transferů. To je správná cesta, kterou bude možné projít až po říjnových volbách. Do té doby má vládní prioritu přimíchávání biosložky nad školou pro vaše děti – ale to už jste asi tušili.

Odebírejte Patrickův Newsletter

Technologie v souvislostech. Týdenní komentář, který jde za pěnu dní.

Invalid email address
Slibuji, žádný spam. Co sám nerad, nečiním jiným.

4 komentáře

  • Vy si necháváte platit za to, že vám developer postaví méně parkování? Nemělo by to být přesně naopak, pokud nechcete město zahltit auty?

    • Dnes má skoro každá rodina dvě auta. Bohužel. Pokud se nějak nechytí sdílení aut (asi ano, ale ještě pár let to bude trvat, než autonomní vozidla nahradí taxi a carsharing), tak parkovací místa nutně potřebujete. Zatím. Jak od toho odradit lidi nevím. Kvalitní MHD? Jinými bonusy od města? A co když přijedou domů firemním, které není spojeno s bydlící osobou? Nesnadné řešení. Pokud nějaké máte, navrhujte.

  • Pokud město vrátí lidem, kteří si pořídí bydlení DPH z cenu bytu, tak s tím nemám naprosto problém a je to skvělé řešení Patriku!

    Pevně věřím, že je to tak myšleno a nebylo vymyšleno další nebezpečné zdanění.

    • No, domácností jsou 4 miliony, aut je 6 milionů, to mi vychází spíš jako 1,5 auta na domácnost. Piráti chtěli v Brandýse postavit rychlotramvaj do Prahy, to by „nutnost“ dvou aut (spolu s rozvojem práce z domova) dost narušilo. Prostě buď budeme stavět parkovací kapacity nebo kapacity veřejné dopravy a sídel krátkých vzdáleností.

      Tohle se samozřejmě lépe říká z Prahy než z nějaké vesnice kam autobus jezdí čtyřikrát denně, ale to úplně Brandýs není.

      Jinak si myslím, že je mýtus, že lidé milují auta. Používají je, protože nejsou lepší alternativy.

      A počet aut prostě omezuje počet parkování. Když budete bydlet ve městě a nebudete mít garáž a na ulici široko daleko bude půl parkovacího místa na byt, tak prostě jako rodina dvě auta mít nebudete, protože nezaparkujete. Město vám ale pak bude muset do čtvrti natáhnout kvalitní veřejnou dopravu, protože po tom najednou budfe obrovská poptávka. Bonusem bude, že se nebudete bát pouště děti ven, že je něco zajede a budete zdravější a tak. Na Západě se takhle začíná stavět, není důvod (až na ten politický) , proč by to nešlo u nás.